营改增以后房地产开发公司销售自行开发房地产案例

——广西瑞林税务师事务所副总经理何献华在中税协2月27日所长座谈会上的发言

营改增以后房地产开发公司销售自行开发房地产案例，2016年4月份36号文刚推出来，我所接洽了一个新的房地产开发项目，税务师也在2016年2月初刚好对它做了一个全面的分析，我所和这家房地产公司的高层董事会进行了沟通，不仅仅关注该企业增值税税负问题是否高低，更多的关注企业投资这个项目的综合税负是否下降，综合效益是否提高。

税务师了解项目基本情况，营业执照要取，国有土地使用全证，建设用地规划许可证，施工许可证，商品房销售许可证，预测报告等等这些基本情况以后，得知该项目是2016年2月2号立项的，开发集办公、商务、娱乐、住宅于一体的城市商业综合体，有住宅，有商铺等等。接下来，税务师开始进行实质性的调查，比如售房款、成本、预测的成本、售房款。实际售房款，截至2016年1月31号，总共签的合同包括资金流是3.95亿，当然包括住宅、商铺和车位，总共3.9亿。开发成本的情况，截至2016年1月31号，实际发生的开发成本2.06亿，当然包括土地成本、建安成本、基础设施费等等。

经过税务师的预测以后，从基本情况和销售预测、预算来看，营改增之前、之后做了对比，比如在同一个基础上，总共4.4亿，我们得出一个结论，营改增之后，这家房地产公司应交的增值税税负是2.78%，明显小于营业税税率5%，当然，这不是一个概念，不能这样比。第二，营改增之后，按照总共的上交的国家税费总计3500多万元，与该企业的总购房收入400多亿比的话，是8%，刚性的现金指出和现金流入来比，是8.04%。原来营业税时候就是9.67%，下降了1.63%。第三，净利润，营改增之后，净利润2200多万，营改增之前项目净利润是1400多万，营改增之后和之前多了700多万。净利润率，营改增之后5.5%，营改增之前净利润率是3.37%，净利润率增加了2.18%，所以，实行营改增对这家房地产公司减税效果确实是明显的，有数据支撑，综合效益的确增加。

税务师做了后续的建议，为适应国家政策导向，助力供给侧结构性改革，去产能、去库存等等，归纳为两条建议：第一，加强管理，开源节流，有效降低成本。有时候税负增加，但是利润比税负增加的还要多，这是好事。如果税负减少，但是利润仍然增加，那企业更有竞争优势。第二，我们建议加强增值税全流程管理，在采购业务方面取得发票，应抵尽抵、应扣尽扣。